Wichtiger Hinweis
Dieser Inhalt dient ausschliesslich zu Informationszwecken und stellt keine Anlageberatung dar. Für Entscheidungen bezüglich Immobilienkauf oder -investition konsultieren Sie bitte einen qualifizierten Finanzberater oder Notar.
Schweizer Immobilienpreise 2026 auf einen Blick
- Durchschnitt Schweiz: CHF 7’904 pro m²
- Teuerste Grossstadt: Genf mit CHF 13’209 pro m²
- Günstigste Option: Solothurn mit rund CHF 5’900 pro m²
- Jahrestrend: +3,1% bei Wohnungen, +2,4% bei Häusern
Immobilienpreise 2026: So gross sind die Unterschiede wirklich
Vergessen Sie abstrakte Prozentsätze. Was zählt, sind die konkreten Frankenbeträge, die Sie für Ihr Eigenheim aufbringen müssen. Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex des BFS verzeichnete für 2025 eine Jahresteuerung von 4,6% – doch diese Durchschnittszahl verdeckt massive regionale Unterschiede.
In Zürich kostet der Quadratmeter einer Eigentumswohnung mittlerweile rund CHF 19’200. Das bedeutet: Eine 100-Quadratmeter-Wohnung verschlingt fast 2 Millionen Franken. Wer nach Genf schaut, findet ähnliche Verhältnisse. Basel hingegen? Dort zahlen Sie für vergleichbare Objekte gut 40% weniger.
| Stadt | Wohnung CHF/m² | Haus CHF/m² | Trend 12 Monate |
|---|---|---|---|
| Zürich | CHF 19’238 | CHF 17’309 | +3,3% |
| Genf | CHF 13’209 | CHF 11’800 | +2,8% |
| Basel | CHF 8’400 | CHF 7’900 | +3,1% |
| Bern | CHF 7’600 | CHF 7’200 | +2,9% |
| Winterthur | CHF 9’100 | CHF 8’500 | +4,2% |
Eine Einschränkung dieser Zahlen besteht darin, dass viele Vergleiche bei ihrer Darstellung enden. Sie zeigen Tabellen, aber nicht die Konsequenzen. Die entscheidende Frage lautet jedoch: Was bedeutet das konkret für Ihr Budget?
Ehrlich gesagt: Die Preisdifferenzen sind grösser als vor fünf Jahren. Während Basel und Bern moderate Anstiege verzeichneten, explodierten die Preise in Zürich förmlich. In 12 Monaten stiegen Hauspreise dort um über 31% – eine Entwicklung, die selbst Marktbeobachter überraschte.
Zürich, Genf, Basel: Wo lohnt sich der Kauf für welches Budget?
Eine einfache Preisliste hilft Ihnen nicht viel weiter, wenn Sie nicht wissen, was Sie sich tatsächlich leisten können. Oftmals konzentrieren sich potenzielle Käufer auf eine bestimmte Stadt, ohne ernsthaft nach Alternativen zu suchen. Dabei reicht es oft schon aus, über die Stadtgrenzen hinauszuschauen, um die gesamte Kalkulation zu ändern.
Budget über CHF 1.2 Mio: Zürich und Genf im Fokus
Wer mehr als CHF 1,2 Millionen investieren kann, hat Zugang zu den Premium-Märkten. In Zürich bedeutet das: zentrumsnahe 4-Zimmer-Wohnungen um die 80 Quadratmeter. Genf bietet ähnliche Verhältnisse, wobei die Lage am See oder in Champel die Preise nochmals deutlich anhebt.
Für diese Budgetkategorie kann es sinnvoll sein, auch Zug in Betracht zu ziehen. Der Kanton kombiniert tiefe Steuern mit exzellenter Anbindung an Zürich (25 Minuten S-Bahn). Die Quadratmeterpreise liegen oft 15-20% unter dem Zürcher Niveau.
Budget CHF 800’000-1.2 Mio: Basel, Lausanne und ihre Alternativen
Dieses Segment bietet die interessantesten Optionen. Basel ermöglicht grosszügige Stadtwohnungen mit 100+ Quadratmetern. Lausanne liegt preislich dazwischen – teurer als Basel, aber deutlich unter Genf. Bern überrascht viele: Die Bundesstadt ist günstiger als ihr Ruf, besonders in den äusseren Quartieren.
Fallbeispiel: Von Zürich-Fixierung zur Winterthur-Lösung
Ein Beispiel veranschaulicht die Preisunterschiede konkret. Ein fiktiver Käufer, ein etwa 40-jähriger IT-Manager aus der Region Zürich, verfügte über ein Budget von rund 1,2 Millionen Schweizer Franken und suchte eine 4,5-Zimmer-Wohnung für seine Familie, vorzugsweise in der Nähe des Stadtzentrums. In der Stadt Zürich reicht dieses Budget in der Regel gerade einmal für eine 75 Quadratmeter grosse Wohnung in einem Vorort. Erweitert man die Suche auf Winterthur, das etwa 25 Minuten mit dem Zug vom Zentrum Zürichs entfernt liegt, sind vergleichbare Objekte bis zu 30 % günstiger. In diesem Szenario ist eine etwa 110 Quadratmeter grosse Wohnung mit Balkon für weniger als eine Million Schweizer Franken erhältlich.
Budget unter CHF 800’000: Winterthur, St. Gallen und unterschätzte Optionen
Unter CHF 800’000 wird die Auswahl in den grossen Zentren eng. Aber nicht unmöglich. St. Gallen bietet solide Eigentumswohnungen um CHF 6’500 pro Quadratmeter – bei hoher Lebensqualität und überraschend guter Anbindung. Wer bereit ist, Kompromisse bei der Pendlerzeit einzugehen, findet in Kantonen wie Solothurn, Aargau oder Thurgau deutlich mehr Wohnfläche fürs Geld.
Bevor Sie eine Standortentscheidung treffen, lohnt sich eine erfolgreiche Marktanalyse durchzuführen – nicht nur auf Basis der Quadratmeterpreise, sondern auch unter Einbezug von Pendlerzeiten und lokaler Infrastruktur.
Welche Stadt passt zu Ihrem Budget?
- Budget über CHF 1.2 Mio:
Zürich, Genf, Zug sind realistisch. Prüfen Sie Premiumlagen und Neubauprojekte.
- Budget CHF 800’000-1.2 Mio:
Basel, Lausanne, Bern bieten grosszügige Stadtwohnungen. Winterthur als Zürich-Alternative.
- Budget CHF 600’000-800’000:
St. Gallen, Luzern, grössere Agglomerationsgemeinden. Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.
- Budget unter CHF 600’000:
Kantone SO, AG, TG bieten Einstiegsmöglichkeiten. Längere Pendlerzeiten einplanen.
RealAdvisor: Kostenlose Immobilienbewertung für Ihren Städtevergleich
Nach dem Vergleich der Grossstadtpreise stellt sich die entscheidende Frage: Was ist Ihre Immobilie – oder Ihre Wunschimmobilie – tatsächlich wert? Durchschnittswerte helfen bei der Orientierung, aber jede Liegenschaft hat ihren individuellen Marktwert. Genau hier setzt RealAdvisor an.
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Warum die Preise so unterschiedlich sind – und was das für Sie bedeutet
Die Preisunterschiede zwischen Schweizer Städten sind kein Zufall. Sie folgen einer klaren Logik, die Sie verstehen sollten, bevor Sie investieren.
Laut Marktprognose von Wüest Partner wird Wohneigentum 2026 schweizweit um etwa 3% teurer. Doch diese Durchschnittszahl verdeckt regionale Dynamiken: Während die Genferseeregion und Nordwestschweiz unterdurchschnittlich wachsen, verzeichnen Oberwallis, Luzern und Schaffhausen überdurchschnittliche Anstiege.
Die UBS-Immobilienmarktanalyse bestätigt dieses Bild: Der UBS Bubble Index liegt mit 0,29 Punkten im moderaten Bereich – eine Überhitzung des Gesamtmarkts ist nicht in Sicht. Aber: Lokale Märkte wie Zürich bewegen sich in einer anderen Realität als der Rest des Landes.
Die drei wichtigsten Preistreiber:
- Wirtschaftskraft: Zürich und Genf als internationale Finanzplätze ziehen kaufkräftige Nachfrage an
- Flächenknappheit: Begrenzte Baulandreserven in den Zentren treiben die Preise
- Steuerliche Unterschiede: Kantone wie Zug profitieren von tiefen Steuersätzen, was die Nachfrage erhöht
Vorsicht bei reinen Quadratmeterpreis-Vergleichen
Es wird regelmässig festgestellt, dass der Quadratmeterpreis ohne Berücksichtigung der Nebenkosten verglichen wird. Diese variieren je nach Kanton zwischen 0 % und 3 % des Kaufpreises (Handänderungssteuer, Grundbucheintragungskosten, Notarkosten). Dies führt zu einer Unterschätzung der Gesamtkosten um 3 bis 5 %. Überprüfen Sie daher immer die kantonalen Gebühren zusätzlich zum Kaufpreis.
Was bedeutet das langfristig? In den letzten 25 Jahren sind Wohnungspreise in der Schweiz um 104,8% gestiegen, Hauspreise um 89%. Diese Entwicklung dürfte sich fortsetzen – wenn auch moderater. Wer kaufen will, sollte nicht auf den grossen Preiseinbruch warten. Der kommt wahrscheinlich nicht.
Ihre Fragen zu Schweizer Immobilienpreisen
Wie hoch ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Schweiz 2026?
Der schweizweite Durchschnitt liegt bei CHF 7’904 pro Quadratmeter (Stand Februar 2026). Für Wohnungen beträgt der Median CHF 8’315, für Häuser CHF 7’710. Diese Werte variieren jedoch stark nach Region – von CHF 5’928 in Solothurn bis CHF 13’209 in Genf.
Welche Schweizer Grossstadt hat die günstigsten Immobilienpreise?
Unter den grösseren Städten bietet Solothurn mit rund CHF 5’900 pro Quadratmeter das beste Preis-Leistungs-Verhältnis. Auch St. Gallen, Bern und Basel liegen deutlich unter dem Zürcher oder Genfer Niveau und ermöglichen grosszügigere Wohnflächen zum gleichen Budget.
Wie haben sich die Immobilienpreise in der Schweiz entwickelt?
In den letzten 25 Jahren stiegen Hauspreise um 89%, Wohnungspreise sogar um 104,8%. Im Jahr 2025 verzeichnete der BFS-Immobilienpreisindex eine Jahresteuerung von 4,6%. Für 2026 erwarten Experten wie Wüest Partner eine moderatere Steigerung von rund 3%.
Welche Kaufnebenkosten fallen in der Schweiz an?
Die Nebenkosten variieren je nach Kanton erheblich. Sie umfassen Handänderungssteuer (0-3%), Grundbuchgebühren und Notarkosten. Insgesamt sollten Sie mit 2-5% des Kaufpreises zusätzlich rechnen. Kantone wie Zürich und Zug erheben keine Handänderungssteuer, während Genf und Waadt bis zu 3% verlangen.
Lohnt sich der Immobilienkauf in der Schweiz trotz hoher Preise?
Die langfristige Wertsteigerung spricht dafür: In 25 Jahren hat sich Wohneigentum nahezu verdoppelt. Bei aktuellen Hypothekarzinsen um 1,5% und einem stabilen Markt (UBS Bubble Index bei 0,29) bleibt der Kauf für viele attraktiv. Entscheidend ist die Standortwahl – nicht jede Stadt bietet dasselbe Potenzial.
Ihre nächsten Schritte
Der Schweizer Immobilienmarkt belohnt informierte Entscheidungen. Sie kennen jetzt die Preisunterschiede zwischen den Grossstädten – aber Zahlen allein kaufen keine Wohnung.
Checkliste vor der Kaufentscheidung
- Budget realistisch festlegen (inkl. 3-5% Nebenkosten)
- Alternativen zur Wunschstadt prüfen (Pendlerzeit vs. Preisvorteil)
- Konkrete Objekte mit RealAdvisor bewerten lassen
- Kantonale Kaufnebenkosten vergleichen
Welche Stadt passt wirklich zu Ihrem Budget und Ihren Lebensumständen? Diese Frage kann Ihnen kein Artikel abschliessend beantworten – aber die Daten liefern die Grundlage für eine fundierte Entscheidung.
Wichtige Hinweise zu den Immobilienpreisen
Die genannten Preise sind Durchschnittswerte und können je nach Lage, Zustand und Ausstattung des konkreten Objekts erheblich variieren. Immobilienpreise unterliegen Marktschwankungen. Jede Kaufentscheidung erfordert eine individuelle Bewertung durch einen zertifizierten Immobilienschätzer oder Finanzberater.